Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра.

По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.

Каникулы не являются ноу-хау украинских девелоперов. В Москве, где уровень вакантности площадей вдвое выше, чем в Киеве, несколько владельцев новых офисных центров уже привлекают клиентов бесплатной арендой на полгода. Владислав Топчев, агент по офисной недвижимости компании DTZ, добавляет, что для крупных арендаторов, снимающих в течение пяти лет более 2 тыс. кв. м, собственники здания, как правило, ежегодно предоставляют один месяц аренды бесплатно. Кроме того, отечественные девелоперы уже практикуют бонусы в виде бесплатной парковки для съемщиков, привязывают ставки к гривне и по просьбе арендаторов сокращают арендную площадь, пересматривая договоры. «Мы вынуждены по-новому смотреть на наши взаимоотношения с компаниями, снимающими у нас помещение. Но в некоторых случаях наблюдается спекуляция на кризисе со стороны арендаторов», — замечает Сергей Самохвалов, менеджер проектов департамента коммерческой недвижимости компании MTD Holding.

Тем не менее большинство девелоперов пока отказываются признавать, что рынком правит арендатор. «Основные характеристики коммуникаций внутри рынка недвижимости — медленная циркуляция информации, неразглашение убытков, крайняя непрозрачность во всех отношениях», — констатирует Семен Юрченко.

Многие собственники высококлассных офисных зданий оказались в тяжелой ситуации. Большинству из них необходимо выплачивать кредиты, взятые у банков на реализацию проектов. При этом они рискуют потерять арендатора, который в любой момент может предпочесть бизнес-центру более дешевый офис. Найти подходящее помещение в Киеве уже не проблема: уровень вакантности площадей в столице вырос более чем в пять раз и составляет 7–10%. Чаще всего пустуют средние по размеру офисы. «Освобождают помещения средней площадью 400 кв. м в основном строительные компании и рекламные агентства», — рассказывает Татьяна Присяжная, руководитель департамента управления недвижимостью БЦ «Кубик-Центр».

Из-за дисконтных программ, которыми арендодатели пытаются удержать съемщиков, существенно упали доходы украинских девелоперов от сдачи помещений в аренду. Если в начале прошлого года средние ежемесячные ставки в офисных центрах класса А составляли $90–120 за метр площади (данные DTZ), то уже в IV квартале они снизились вдвое — до $45. Некоторые эксперты ожидают очередного снижения цен в апреле—мае 2009-го.

По оптимистичному прогнозу DTZ, в 2009-м на киевском рынке будет введено в эксплуатацию менее 130 тыс. офисных квадратов, из которых только 80 тыс. арендуют. По пессимистичному — строители сдадут около 80 тыс. кв. м офисов, половина из которых будет пустовать. О печальных перспективах рынка офисной недвижимости говорит и тот факт, что продать проект строящегося БЦ даже с дисконтом в 50% от себестоимости сейчас невозможно — покупателей на проблемную недвижимость нет.