Что влияет на работу рынка

Что на самом деле происходит с недвижимостью и когда можно ожидать восстановления нормальной работоспособности этого важнейшего для экономики страны сегмента бизнеса? Однозначно на этот вопрос ответить на сегодняшний день не может никто. В первую очередь потому, что слишком много факторов оказывают влияние на его работу. А также, не в последнюю очередь, потому, что мало кто помнит непродолжительную историю развития и функционирования рынка недвижимости в Украине. А ведь, аналогичный кризис мы уже переживали! В 1999-2002 годах! Но в те годы недвижимостью интересовались только специалисты и широкого резонанса кризисные явления тогда не получили.

Есть, конечно, серьезные различия в причинах возникновения кризиса в недвижимости 1999-2002 годов и сегодня. Но есть и общие тенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнему дню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость после финансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплоть до конца 2001-начала 2002 годов! Т.е., непосредственно падение цен продолжалось около 3 лет! На фоне этого, заявления уважаемых людей: известных экспертов, экономистов и пр., прогнозирующих улучшение ситуации на РН Украины уже во второй половине 2009 года, невольно вызывают сомнения в профессиональных качествах таких "специалистов"… Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшним по своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости на протяжении 3 лет! Откуда же теперь возьмутся у потенциальных приобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже во второй половине этого года они восстановили платежеспособный спрос до уровня, хотя бы, 2007 года? При этом, следует отметить, что падение цен в период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем в прошлые годы. Ценового дна можно ожидать уже к концу 2010 года. Вот только "на дне" мы будем в этот раз, вероятно, дольше находиться, чем в прошлый кризис.

Все только началось

Данная статья не ставит целей однозначно ответить на все вопросы. Но одно можно сказать с уверенностью: цены на жилую недвижимость еще только начинают падать. Активная фаза падения цен начнется, ориентировочно, в сентябре-октябре 2009 года. Именно НАЧНЕТСЯ, а не закончится, как утверждают некоторые "эксперты". Ведь как раз на этот период придется появление на рынке массы квартир, реализация которых будет проходить в принудительном порядке.

Сейчас пока еще банки стараются массово не выгонять людей на улицу, в надежде на помощь НБУ, МВФ и сознательность людей. Но ведь очевидно, что ВСЕ банки наше государство спасти не сможет (и не захочет) и многим финучреждениям придется искать финансовые ресурсы самостоятельно. И не для того, чтобы еще больше разбогатеть, а чтобы выжить. Значит, в ближайшее время неплательщикам ипотечных кредитов придется столкнуться с тем, что "долг платежом красен". В ближайшее время стоит ожидать того, что банковские учреждения будут усиливать давление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихся предметом залога. А пока будут проходить предусмотренные Законом процедуры, пройдет некоторое время. Как раз, к осени и можно прогнозировать появление на рынке первой очереди квартир, реализация которых проходит в принудительном порядке, а не в добровольно-согласительном, как сейчас. Вот эти квартиры и начнут активное давление на цены! Ведь банкам нужны будут деньги! Хоть какие-нибудь. Появление таких квартир на рынке даст дополнительный толчок ценам вниз… А дальше - эффект снежного кома… Если такой сценарий реализуется, то падение цен на квартиры в 3-3,5 раза от сегодняшнего уровня в течение ближайших 1,5-2 лет – вполне реально!

К изложенным соображениям стоит добавить еще и то обстоятельство, что банки, учтут сегодняшнюю неприятную для них ситуацию, и вряд ли начнут активное ипотечное кредитование населения и мелкого бизнеса в ближайшие 5-6 лет. Даже в том случае, если мировой финансовый кризис действительно завершится в 2010 году, как это прогнозируют некоторые западные эксперты. Ведь доходность такого вида кредитования не соответствует рискам, в сравнении с другими источниками их заработка.

Как поведут себя банки

Прежде, чем начать кредитование физических лиц, банки станут кредитовать более привлекательный для них сегмент: корпоративный. И только когда у банков станет денег больше, чем требуется корпоративному сегменту, только тогда банки возобновят кредитование высокорискового для них сегмента: мелкого бизнеса и, потом уже, физических лиц. Не трудно догадаться, что за 1-2 года таких ресурсов у украинских банков не появится. А без массового кредитования населения, существенного роста спроса на жилье быть не может. Значит, и цены будут благополучно стремиться к уровню, на котором спрос подкреплен финансовыми возможностями потребителей, не требующих кредитных ресурсов.

Что касается непосредственно цен на квартиры, то можно прогнозировать их падение до уровня, когда усредненная стоимость 1-комнатной квартиры в Харькове составит $8-10 тыс., 2-комнатной - $13-14 тыс., 3-комнатнной - $18-20 тыс. Почему именно такая стоимость? Во-первых, это тот уровень сумм, который типичный представитель среднего класса может заплатить за квартиру без привлечения заемных средств. Во-вторых, при таком уровне цен, становится выгодным приобретение квартир для целей получения дохода от сдачи в аренду. Конечно, аренда и сейчас приносит доход. Но в сравнении с сегодняшним соотношением цен на квартиры с арендными ставками, получаемый от аренды доход не является экономически обоснованным. Вот и получается, что при достижении указанных величин начнет проявляться отложенный спрос.

Названный уровень цен относится исключительно к вторичному рынку жилья. Ведь в отличие от первичного, на нем действуют именно рыночные механизмы ценообразования. Рынок нового жилья сложнее. В этом сегменте основным определяющим фактором цены является себестоимость строительства, а не рыночная стоимость. По крайней мере, тогда, когда цены нужно снижать, а не повышать. Строители не будут строить, если цена продажи готового жилья не будет превышать затраты на его строительство, как минимум, на 30-40%. А вот здесь уже слишком много будет зависеть от того, пойдет ли государство на снижение налогов, уменьшение величины отчислений во всевозможные фонды?

Ведь иными методами невозможно снижение себестоимости строительства. А снижать себестоимость придется! Ведь согласно изложенному прогнозному уровню, стоимость продажи 1 м² должна быть на уровне $250-350 (в частности, для Харькова). Можно, конечно, продолжать предлагать и по $1000 за метр, но кто по таким ценам будет покупать? Сейчас же, если учитывать звучащую в различных источниках информацию, себестоимость строительства колеблется на уровне $600-700/м². Уменьшение себестоимости в 2-3 раза - задача крайне сложная, и без решительных, продуманных, скоординированных действий власти, производителей стройматериалов и строителей, невыполнимая.